Nell’anno che termina a marzo 2023, sono iniziati i lavori per la costruzione di 72.000 nuove abitazioni a Houston, in Texas, con una popolazione di 7,5 milioni di persone: più del triplo delle 20.500 nuove abitazioni avviate a Londra, la cui popolazione è considerevolmente più grande.
Se vi state chiedendo se si tratta di un altro articolo del tipo “l’America è in crescita, la Gran Bretagna sta affondando”, non è così. Sostituite Houston con Austin e Londra con San Francisco o New York, e la disparità sarebbe anche maggiore.
Come era prevedibile, questi tassi estremamente divergenti di costruzione delle abitazioni hanno un impatto sui prezzi. Oggi si dovrebbero pagare 1,2 milioni di dollari per la proprietà media in vendita nell’area di San Francisco/Oakland, circa 800.000 dollari per le case tipiche a Londra e New York, ma solo 300.000 dollari a Houston.
Le disparità diventano ancora più evidenti se si considera il contesto locale. New York, San Francisco e Londra sono guidate da progressisti che manifestano apertamente preoccupazione per le loro gravi e persistenti crisi abitative. Texas, d’altra parte, è uno stato repubblicano che di solito non si impegna in progetti socialmente benefici. Ma le azioni parlano più delle parole.
Le abitazioni nelle città del Texas sono convenienti e la popolazione è in crescita perché lo stato ne ha facilitato lo sviluppo urbano. California, New York e Londra si stanno surriscaldando e stanno escludendo le giovani famiglie perché i loro sistemi di pianificazione impongono vincoli artificiali all’offerta, rendendo estremamente difficile lo sviluppo urbano.
Non è solo perché il Texas ha semplicemente più spazio su cui costruire: le sue città non si stanno espandendo solo verso l’esterno, ma si stanno rendendo più dense, permettendo ai proprietari di ampliare e suddividere la loro proprietà.
Dal 1998, a Houston, un cambiamento delle leggi urbanistiche ha permesso ai proprietari di trasformare una casa in tre, creando immediatamente spazio per nuove famiglie nel cuore della città e generando nel contempo un bel profitto per sé stessi. Un dettaglio cruciale è stata l’inclusione di un’opzione per i singoli quartieri, i cui residenti volevano mantenere le cose come erano, aumentando la durabilità del progetto.
Un piano simile è stato adottato ad Auckland nel 2016, creando nuove regole che favoriscono una modesta densificazione nelle aree vicine al centro della città e alle stazioni di trasporto pubblico, ma mantenendo esenzioni per quartieri di rilevanza storica.
In entrambe le città, la costruzione è aumentata e i prezzi sono rimasti molto più bassi rispetto altrove. Fondamentale è stato concentrarsi su quella che gli urbanisti chiamano “densità dolce” – coinvolgendo sviluppi di tre-sei piani, progettati in modo da rispecchiare il carattere locale – e includere eccezioni, entrambi i piani hanno resistito a turbolenze politiche.
E queste non sono solo tendenze anglofone. In Israele, politiche di densificazione e rinnovo urbano consentono ai residenti degli appartamenti di incontrarsi con gli sviluppatori e le autorità locali per promuovere nuovi progetti e ampliare i loro edifici.
Il numero e la diversità di questi progetti di successo forniscono esempi che altre città possono seguire. Tuttavia, un episodio avvenuto a Londra offre una lezione importante. Nel 2018, il distretto di Croydon ha pubblicato nuove linee guida urbanistiche che consentivano ai proprietari di riconvertire le loro grandi case unifamiliari in edifici residenziali di media altezza con più unità, a condizione che i nuovi progetti fossero in linea con l’aspetto e i materiali edilizi dell’area locale. La politica si applicava a tutto il distretto, senza esclusioni.
Il numero di questi piccoli sviluppi è aumentato rapidamente, aggiungendo centinaia di nuovi appartamenti venduti a prezzi molto inferiori alla norma precedente. Sia l’offerta che l’accessibilità si sono migliorati improvvisamente.
Ma non è durato a lungo. La nuova politica è diventata un punto chiave di scontro per coloro che si opponevano allo sviluppo durante una disputata elezione a sindaco, e il nuovo sindaco conservatore del distretto l’ha abrogata appena quattro anni dopo l’annuncio. Così, i piccoli progetti di densificazione sono improvvisamente cessati.
La lezione per il resto di Londra, San Francisco e New York è che densificare città storiche non significa necessariamente vandalizzare l’architettura o costruire grigi edifici senza carattere. Piccoli aggiustamenti alle normative urbanistiche che rendono la densità dolce la norma possono portare grandi vantaggi tanto per gli attuali residenti quanto per i nuovi, ma la loro durata dipende dalla loro flessibilità.
Domande frequenti (FAQ) basate sui principali argomenti e informazioni presentate nell’articolo:
1. Quali sono le differenze di crescita delle abitazioni tra Houston, Austin, Londra, San Francisco e New York?
2. Qual è l’impatto delle divergenze nella costruzione di abitazioni sui prezzi?
3. Perché le abitazioni nelle città del Texas sono più convenienti rispetto a New York, San Francisco e Londra?
4. Qual è la causa delle crisi abitative persistente in città come New York, San Francisco e Londra?
5. Qual è stata la modifica delle leggi urbanistiche a Houston nel 1998 e qual è stata la sua efficacia?
6. Quali sono i vantaggi della densificazione dolce e delle eccezioni nel processo di sviluppo urbano?
7. Quali altri esempi di successo di politiche di densificazione possono essere seguiti?
8. Cosa è successo con le linee guida urbanistiche del distretto di Croydon a Londra e quali sono le lezioni apprese da questa situazione?
9. Come si può densificare città storiche senza compromettere l’aspetto architettonico e la qualità degli edifici?
Definizioni delle chiavi termini o gergo utilizzati nell’articolo:
1. Densità dolce: Coinvolge lo sviluppo urbano intorno a edifici di tre-sei piani progettati per rispecchiare il carattere locale.
2. Crisi abitativa: Riferendosi alla situazione in cui l’offerta di abitazioni non riesce a soddisfare la domanda, causando prezzi elevati e un accesso limitato alle abitazioni.
3. Pianificazione urbana: Processo di regolamentazione e organizzazione dello sviluppo delle aree urbane, incluso il controllo del territorio, l’utilizzo del suolo, i trasporti e le infrastrutture.
4. Densificazione: Aumento della densità della popolazione o dell’uso del suolo in un’area urbana, spesso attraverso la costruzione di abitazioni e strutture aggiuntive.
Collegamenti correlati suggeriti:
– houstonchronicle.com – Houston Chronicle, un quotidiano di Houston, Texas.
– sfchronicle.com – San Francisco Chronicle, un quotidiano di San Francisco, California.
– nytimes.com – The New York Times, un quotidiano di New York City.
– london.gov.uk – Sito web ufficiale del governo di Londra.
– aucklandcouncil.govt.nz – Sito web ufficiale del Consiglio di Auckland, Nuova Zelanda.